Contratos, Imóveis e Patrimônio · Condomínio
Conflitos condominiais misturam propriedade individual e regras coletivas.
Taxas, assembleias, multas, obras e uso das áreas comuns põem em tensão dois planos: o que cada condômino pode fazer na sua unidade e o que a coletividade decide para o todo. A resposta quase sempre começa na convenção e no regimento – e no procedimento que foi (ou não foi) seguido.
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Entre em contato pelo WhatsAppOnde termina a unidade e começa o coletivo
Boa parte dos litígios condominiais é, no fundo, uma disputa de fronteira entre o interesse individual do condômino e as regras aprovadas pela coletividade. A convenção e o regimento traçam essa fronteira; a assembleia é onde ela se movimenta, dentro de quóruns e competências definidos.
- Convenção e regimento: as regras que valem para todos e a base de qualquer discussão.
- Assembleias e quóruns: como as decisões se tomam e quando são válidas.
- Taxas e inadimplência: a cobrança das cotas e a regularidade do que se cobra.
- Multas, obras e uso das áreas: os pontos de atrito mais frequentes.
A forma importa tanto quanto o mérito
No condomínio, uma decisão certa tomada de forma errada tende a cair. Cobranças, multas e deliberações precisam observar a convenção, o quórum e o direito de defesa. Do outro lado, o condômino que discorda precisa apontar um vício concreto – não apenas insatisfação com o resultado.
Antes de cobrar, aplicar multa ou impugnar, o primeiro exame é o do procedimento: houve base normativa, quórum e ciência dos envolvidos?
O que reunir
- A convenção e o regimento interno atualizados.
- As atas das assembleias relevantes e as respectivas convocações.
- Os demonstrativos de débito e o histórico das cotas, no caso de inadimplência.
- Notificações, advertências e o registro do fato que motivou a multa.
- Documentos da obra ou do uso discutido, quando for o caso.
Dúvidas
Perguntas frequentes
O condomínio pode cobrar as taxas atrasadas na Justiça?
Pode, e a cobrança das cotas condominiais tem meios próprios e ágeis. O débito acompanha a unidade e costuma poder ser cobrado do proprietário; havendo locação, a responsabilidade entre proprietário e inquilino depende do contrato e da situação. Antes da ação, verifica-se a regularidade das cobranças e das assembleias que as aprovaram.
Uma decisão de assembleia com que discordo pode ser questionada?
Sim, mas dentro de limites. Deliberações que desrespeitam a convenção, o regimento ou os quóruns exigidos, ou que extrapolam a competência da assembleia, podem ser questionadas. Discordar do mérito de uma decisão validamente tomada, porém, não basta: é preciso apontar um vício de forma, de competência ou de conteúdo.
O síndico pode aplicar multa por barulho ou infração ao regimento?
Pode, desde que a conduta esteja prevista na convenção ou no regimento e que o procedimento – notificação, direito de defesa e o quórum eventualmente exigido – seja respeitado. Uma multa aplicada sem base normativa ou sem observar o rito é vulnerável a questionamento, tanto pelo condômino quanto pelo próprio condomínio ao tentar cobrá-la.
Preciso de autorização para fazer obra na minha unidade?
Depende do tipo de obra. Alterações que afetam a estrutura, a fachada ou áreas comuns costumam exigir aprovação conforme a convenção e a legislação. Obras internas que não impactam segurança nem partes comuns têm outro tratamento. A convenção e o regimento são o primeiro lugar a consultar.
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Condomínio
Comece pela convenção e pela decisão em discussão.
Descrever o conflito – cobrança, multa, deliberação de assembleia ou obra – e se você atua como condomínio ou como condômino permite verificar a base normativa e o procedimento seguido.
Convenção, regimento e atas podem ser reunidos na etapa seguinte.
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